土地売却までの流れ

   
 一般的な土地売却までの流れをご紹介いたします。
 
①不動産の査定
売却する不動産を調査し、売却価格の査定をします。
この場合の売却価格とは、一般的に3か月ほどで売れると推定される売却価格を言います。

 
※実際の成約価格は市場動向、現在の競合物件によっても影響します。また、買主との価格交渉によって変わる場合もあります。
 
②売却価格の決定
不動産売却には、買い替え・資金調達・税金対策等様々な目的があります。

諸費用や税金などを算出するとともに、その目的が達成できるのかを判断します。その結果によっては売却以外の方法等も検討する必要があります。

売却方針が決まったら、売り出し価格、時期、また方法等についても決定していきます。
 
③不動産会社との契約
不動産会社と不動産物件を売却する媒介契約を結びます。
 
※媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて選ぶことが大切です。

 

■専属専任媒介契約 

他の不動産会社に仲介を依頼することができません。

また、自分で買主を見つけても仲介手数料を支払う必要があります。一方、不動産会社は1週間に1度以上、売主に売却物件の状況報告をする義務があります。これは口頭でもかまいません。さらに「レインズ」と呼ばれる国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムへの登録を依頼を受けてから3日以内にしなくてはなりません。3つの媒介契約の種類中でもっとも売主への制約が厳しい形態です。

 

■専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に、他の業者に重ねて仲介を依頼することができません。しかし、自分で買主を探すことは専属専任媒介契約と違い自由にできます。当然、この場合は仲介手数料は支払う必要はありません。不動産会社の売主に対する報告義務は2週間に1度になります。また、「レインズ」への登録義務はありますが、売主が依頼してから1週間以内でかまいません。

 

■一般媒介契約

仲介依頼者、不動産会社ともに、一番制約の少ない契約タイプです。売主は他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができます。自分で買主を探すことも自由です。不動産会社も売主への報告義務がありません。「レインズ」への登録義務もありません。
 
④販売活動・活動報告

「レインズ」等の流通機構への登録や折り込みチラシ等多種多様のメディアを組み合わせて販売活動を行います。

また、問合わせがあった場合は実際の物件を見学してもらいます。
 
⑤売買契約締結

売主と買主が売買条件で合意すると、諸条件を充分に確認した上で、不動産売買契約を締結します。その際、手付金がある場合、買主は売主に支払います。

また、売買契約締結後は、記載内容に基づいて双方は権利、義務を履行します。

 
⑥土地境界確認・建物現状確認
決済前に売主より買主に対して、対象不動産の確認作業を双方立会いの下で行います。売主が隣地との境界を明示して買主が確認します。また、不動産(土地・建物)が売買契約時の内容・状態等と相違ないか確認します。もし問題があれば引渡しまでに売主の責任において対応しなければなりません。
 
⑦引渡し準備

残金の受領と物件の引渡しは同時に行われますので、売主は引渡し日までに引越しを済ませておかなくてはなりません。各種書類の準備なども併せて行います。また、対象不動産に住宅ローンやその他の抵当権等が付いている場合、その残債務を清算して抵当権を抹消しておく必要があります。

 
※残代金で残債務を精算する場合の抵当権の抹消手続きは、残代金受取日に所有権移転登記と同時に行います。
 
⑧引渡し・残代金
残代金を受け取り、固定資産税等の精算を行います。同時に所有権移転登記の申請をします。一般的には、登記申請は司法書士に依頼します。物件の引渡しは、当事者立会いのもとで現地で引渡しの確認を行います。対象不動産が建物の場合は、この時に鍵の引渡しも行います。
 
 
 
  ※当社で買い取りさせていただく場合、③④は省かれます。
 

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